OWL. Wie hat sich der Wohnungsmarkt in den letzten fünf Jahren in Ostwestfalen- Lippe entwickelt? Welche Auswirkungen sind durch die Zuwanderung von geflüchteten Menschen zu erwarten? Wie wirkt sich der demographische Wandel aus und welche Rolle muss bzw. wird der soziale Wohnungsbau künftig dabei einnehmen? Antworten gibt der Regionale Wohnungsmarktbericht 2017, der eine Vielzahl von wohnungsmarktrelevanten Daten recherchiert und analysiert. Da die Wohnungsmärkte auch in OWL nicht an Stadt- oder Kreisgrenzen enden, haben die Kreise Gütersloh, Herford, Höxter, Lippe, Minden-Lübbecke und Paderborn sowie die Stadt Bielefeld zum zweiten Mal nach 2011 einen gemeinsamen regionalen Wohnungsmarktbericht erstellt, um Entwicklungen aufzuzeigen und Erkenntnisse zu liefern.

Die Landräte in OWL, der Oberbürgermeister der Stadt Bielefeld und die Wohnbauförderer in OWL unterstrichen gemeinsam bei der Präsentation, dass der Wohnungsmarktbericht mit seinen Daten ein differenziertes Bild der Region bietet. Fest stehe für ganz OWL, dass Wohnraum auch für „das kleine Portemonnaie“ geschaffen werden müsse. Die soziale Wohnraumförderung mit ihren zinsvergünstigten Darlehen und Tilgungsnachnässen sei viel attraktiver als gedacht. Sich zu informieren, lohne sich für viele. Eine bezahlbare Lebensqualität mit guten Jobs, wie sie OWL biete, diene auch dazu, die notwendigen Fachkräfte zu gewinnen und zu binden.

Stellten gemeinsam den 2. Regionalen Wohnungsmarktbericht 2017 im Paderborner Kreishaus vor – (von links nach rechts) Norbert Metzger, Wohnungsbauförderung und Wohnungsaufsicht, Stadt Bielefeld, Jürgen Müller, Landrat des Kreises Herford, Manfred Müller, Landrat des Kreises Paderborn, Christine Simou, Bauverwaltung/Wohnungsbauförderung, Kreis Lippe, Sven-Georg Adenauer, Landrat des Kreises Gütersloh, Dr. Ralf Niermann, Landrat des Kreises Minden-Lübbecke, Hubert Robrecht, Amt für Bauen und Wohnen, Kreis Paderborn, Friedhelm Spieker, Landrat des Kreises Höxter

Die Baulandpreise haben sich im Durchschnitt seit 2009 in OWL kaum verändert. Gleichwohl sind sie in einzelnen städtischen Lagen jedoch deutlich angestiegen. Die höchsten Werte werden in den Städten Paderborn und Bielefeld mit durchschnittlich 230 Euro/qm erreicht.

In OWL wird viel gebaut, seit 2011 zeigt die Kurve nach oben: In den Städten und Gemeinden der sechs Kreise entstehen überwiegen neue Ein- und Zweifamilienhäuser. In der Stadt Bielefeld hingegen werden doppelt so viele Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als in Ein- und Zweifamilienhäusern errichtet.

Im Bericht ist allerdings von einem deutlichen Rückgang des Bestandes an öffentlich geförderten Mietwohnungen die Rede. In angespannten Wohnungsmarktregionen – wie in den Städten Bielefeld und Paderborn – muss gegensteuert werden, um mehr und vor allem auch bezahlbare Mietwohnungen zu schaffen. So sollten Kommunen im Rahmen der Bauleitplanung und beim Verkauf kommunaler Grundstücke auf den Neubau von preisgünstigen Mietwohnungen hinwirken.

Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen wird bis 2025 in den Regionen in OWL weiter deutlich zurückgehen. Die aktuell 44.000 Sozialwohnungen werden sich bis 2025 um ca. 9.000 weiter reduzieren. Die Neubauförderungen werden diese Entwicklung nur zum Teil ausgleichen können.

In OWL liegen die Mieten zwar unter dem Landesdurchschnitt. Überdurchschnittlich hoch, mit über 6 € / m², sind allerdings die Mieten in den Städten Bielefeld, Paderborn und Rheda-Wiedenbrück.

Zurzeit leben in OWL ca. 2,06 Millionen Menschen (2015). Seit 2014 steigen die Einwohnerzahlen in OWL wieder leicht an. Der Anstieg ist auch, aber nicht nur auf die Zuwanderung von geflüchteten Menschen zurückzuführen. Viele Kommunen in Ostwestfalen-Lippe müssen in Zukunft mit einem Bevölkerungsrückgang rechnen. Positive Entwicklungen werden jedoch für einige Kommunen in den Kreisen Gütersloh und Paderborn sowie in der Stadt Bielefeld erwartet. Auch die Veränderungen in den Altersgruppen fallen in den Kommunen sehr unterschiedlich aus. In der Regel gilt jedoch, dass die jüngere Bevölkerung (bis 30 Jahre) abnimmt und die ältere (ab 65 Jahre) deutlich zunehmen wird.

Für den Wohnungsmarkt ist in erster Linie die Anzahl der Haushalte relevant. Nach der Haushaltemodellrechnung 2015, die IT.NRW für kreisfreie Städte und Kreise erstellt hat, werden bis 2020 in Ostwestfalen 39.000 Haushalte mehr eine Wohnung suchen. In allen Regionen werden die Haushalte mit einer oder zwei Personen zunehmen, während die Zahl der Haushalte mit 3 und mehr Personen in den meisten Regionen sinken wird. Besonders in den Kreisen Gütersloh und Paderborn sowie in der Stadt Bielefeld wird ein hoher Zuwachs der Haushalte vorhergesagt.

Diese Entwicklung wird sich auf den Wohnungsbedarf auswirken. In allen Regionen von Ostwestfalen-Lippe ist Wohnungsneubau deshalb in quantitativer Hinsicht und auch in qualitativer Hinsicht (z.B. barrierefreie Wohnungen) erforderlich. Besonders groß wird dieser bis 2020 in der Stadt Bielefeld und in den Kreisen Gütersloh und Paderborn sein. Aufgrund der bereits heute angespannten Marktlage sind in diesen Regionen besondere Anstrengungen notwendig, um vermehrt öffentlich geförderte Mietwohnungsprojekte zu realisieren.

Die Wohnungsmärkte differenzieren sich immer mehr und entwickeln sich regional und kommunal sehr unterschiedlich. Der demographische Wandel erfordert gerade in ländlich strukturierten Regionen, Leerstände nach Qualität und Quantität zu ermitteln, um diese in die Wohnungsmarktentwicklung mit einzuplanen.

Eine regelmäßige Wohnungsmarktbeobachtung hilft Kommunen, diese Entwicklungen zu erkennen und in ihre Planungen einfließen zu lassen. Doch nicht nur kommunale sondern auch lokale Wohnungsmarktakteure können die im regionalen Wohnungsmarkt skizzierten Entwicklungen und Prognosen für ihre Entscheidungen nutzen.

Der OWL-Bericht ist kostenlos erhältlich bei allen Kreisverwaltungen und bei der Stadt Bielefeld.

Zusätzlich steht er auf den Internetseiten der Kreisverwaltungen und der Stadt Bielefeld zum Download bereit, z. B. auch unter www.kreis-paderborn.de

Fazit der einzelnen Landräte bzw. des Oberbürgermeisters

Sven Georg Adenauer, Landrat des Kreises Gütersloh:

Wir haben einen enormen Bedarf vor allem an bezahlbarem Wohnraum. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften werden den nicht alleine abdecken können.

Jürgen Müller, Landrat des Kreises Herford:

Wer wenig Geld hat, braucht eine Wohnung, die günstig ist. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt, das ist ein bundesweiter Trend. Deshalb freut mich, dass der Anteil der öffentlich geförderten Wohneinheiten im Kreis Herford (12%) deutlich über dem landesweiten Durchschnitt (9,9%) liegt. Wir wollen dabei bleiben und uns auch auf kleinere Wohnungen für Alleinstehende und ältere Menschen konzentrieren, denn hier steigt der Bedarf laut Prognosen zukünftig besonders.

Friedhelm Spieker, Landrat des Kreises Höxter:

Ich danke allen Mitwirkenden, dass der Wohnungsmarktbericht für OWL fortgeschrieben wurde. Im Hinblick auf den kritisch angesprochenen Mietwohnungsbau spielt allerdings im Kulturland Kreis Höxter aufgrund der demographischen Entwicklung unseres ländlichen Raumes und der aktuellen Niedrigzinsphase die soziale Wohnraumförderung derzeit keine so wichtige Rolle. Dennoch rate ich dem großen Teil der Hausbesitzer unter unseren Bürgerinnen und Bürgern, sich über Fördermöglichkeiten zu informieren und hier besonders die angebotenen Programme des Landes NRW für den barrierefreien Umbau oder die energetische Sanierung im vorhandenen Wohnungsbestand zu nutzen.

Dr. Axel Lehmann, Landrat des Kreises Lippe:

„Der Wohnungsmarkt in Lippe ist sehr uneinheitlich. Da liefert uns der Wohnungsmarktbericht 2017 wichtige Daten für unsere Kreisentwicklung. Im Kreis reagieren wir unter anderem mit dem Zukunftskonzept Lippe 2025 auf den demografischen Wandel. Um gerade hier die richtigen Maßnahmen zu ergreifen, sind Daten und Fakten auch zur Wohnungssituation für uns sehr wichtig.“

Dr. Ralf Niermann, Landrat des Kreises Minden-Lübbecke:

Veränderte Wohnansprüche, der Zuzug von Menschen sowie günstige Finanzierungsmöglichkeiten führen zu einer verstärkten Nachfrage in nahezu allen Segmenten des heimischen Wohnungsmarktes. Dennoch entwickeln sich die Wohnungsmärkte in OWL sehr unterschiedlich. Gerade in ländlichen Kommunen oder in Randlagen halte ich eine nachhaltige und zukunftsfähige Entwicklung des Wohnungsbestandes für sehr wichtig.

Manfred Müller, Landrat des Kreises Paderborn:

Der Bericht zeigt ganz klar, dass wir im Kreis Paderborn mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen müssen. Wir werden in den kommenden Wochen und Monaten die Förderprogramme und –bedingungen verstärkt bewerben. Soziale Wohnraumförderung bedeutet für die Menschen ein bezahlbares Zuhause und damit mehr Lebensqualität. Für Investoren bedeutet das Programm, dass sie bis zu zehn Jahre zinslose Darlehen mit Tilgungsnachlass und Darlehen mit Zinsfestschreibung für die Dauer von bis zu 25 Jahren in Anspruch nehmen können. Das rechnet sich!

Pit Clausen, Oberbürgermeister der Stadt Bielefeld:

Wohnungsmärkte enden bekanntlich nicht an der Stadtgrenze. Daher ist eine regionale Betrachtung oft hilfreich. In Bielefeld ist die Wohnungsmarktlage besonders im unteren Preissegment äußerst angespannt. Hier konkurrieren verschiedene Bedarfsgruppen wie Familien und Alleinerziehende mit geringem Budget, Studierende, Senioren oder Transferleistungsempfänger. Die Stadt Bielefeld generiert neue Bauflächen und motiviert die Wohnungsmarktakteure, noch stärker in den geförderten Mietwohnungsbau zu investieren. Die hohen Förderzahlen mit über 1.000 Wohneinheiten in zwei Jahre sprechen für sich, reichen aber noch längst nicht aus um den bestehenden und künftigen Bedarf zu decken.

Die lokale und regionale Wohnungsmarktbeobachtung liefert uns in diesem Kontext wichtige Erkenntnisse, um auf kommunaler Ebene die richtigen wohnungspolitischen Entscheidungen zu treffen. Daher freue ich mich besonders, dass wir heute den zweiten regionalen Wohnungsmarktbericht für OWL präsentieren können und bedanke mich bei allen Beteiligten für die vorbildliche regionale Kooperation. Auch der NRW.BANK danke ich für die Unterstützung dieses Prozesses.

Hintergrund:

Im Januar 2011 haben die Bewilligungsbehörden für die soziale Wohnraumförderung in OWL mit der NRW.BANK einen ersten Regionalen Wohnungsmarkt veröffentlicht und darin Daten und Trends zu den Wohnungsmärkten in OWL zusammengefasst. Dieser zweite Bericht setzt dieses Werk fort. Er stützt sich im Wesentlichen auf die Daten aus den amtlichen Statistiken des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) bis 2015. Mit eingeflossen sind auch die Bevölkerungsvorausberechnung 2014 – 2040 und die darauf basierende Haushaltsmodellrechnung von IT.NRW aus dem Jahre 2015. Hinzugezogen wurden zudem Modellrechnungen des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr sowie der NRW.Bank zum Thema

„Wohnungsneubaubedarf infolge der Zuwanderung von Flüchtlingen und des demographischen Wandels“.

So funktioniert soziale Wohnraumförderung

Gefördert werden der Neubau von Eigenheimen und Mietwohnhäusern, der Kauf von Eigentumswohnungen sowie gebrauchter Immobilien (z. B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) sowie Investitionen in vorhandenen Wohnbestand. Das Land NRW legt jährlich ein Wohnraumförderungsprogramm auf, aus dem zinsgünstige Darlehen mit einem Gesamtvolumen von derzeit 1,1 Milliarden Euro vergeben werden.

Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung sind Haushalte unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen. Mit zwei Ausnahmen: Fördermittel für den  barrierefreien Umbau von bestehenden Wohnungen können alle Wohnungseigentümer in  Anspruch nehmen. Dasselbe gilt auch für die denkmalgerechte und energetische Modernisierung von selbst genutztem Wohnraum in Wohnsiedlungen.

Die Förderung von Mietwohnungen in der Einkommensgruppe A erfolgt in Ostwestfalen-Lippe durch eine Grundpauschale von bis zu 1.605 Euro pro m² geförderter Wohnfläche und Zusatzdarlehen, z. B. für kleine Wohnungen oder den Einbau von Aufzügen. Es wird ein Tilgungsnachlass von 15 %, in Ausnahmefällen bis zu 50 % gewährt. Dazu ein Beispiel: Für den Einbau eines Aufzuges in einem Mietwohnhaus mit zehn geförderten Wohnungen (zur Herstellung der Barrierefreiheit) wird ein zinsgünstiges Darlehen von 25.000 Euro bewilligt. Zurückgezahlt werden müssen in diesem Fall jedoch nur 50 %, also 12.500 Euro.

Je nach Mietniveau bewegt sich der Zinssatz in den ersten 10 Jahren zwischen 0 und 0,5 Prozent jährlich. Die Tilgung liegt wahlweise zwischen 1 und 2 % jährlich. Vergeben werden die Darlehen mit einer Laufzeit von 20 oder 25 Jahren.

Ein Vermieter, der in OWL mit Fördermitteln Mietwohnraum für Haushalte der Einkommensgruppe A geschaffen hat, kann nach Bezug im ersten Jahr je nach Mietniveau zwischen 4,25 und 5,25 Euro pro m² an Miete verlangen. Pro Jahr kann er die Miete dann stufenweise um 1,5 % erhöhen.